Antes de empezar
Antes de empezar, es necesario asimilar una serie de conceptos clave que serán de gran utilidad para manejar la presente Guía de Reforma de Locales Comerciales.
OBRA DE REFORMA
Obra en la que existe modificación de estructura, de fachada, de uso o cualquier intervención en un edificio catalogado por algún tipo de protacción, por lo que se necesita un proyecto de ejecución, realizado siempre por un TÉCNICO COMPETENTE.
OBRA MENOR
Obra en la que no se modifican los elementos expuestos en el punto anterior, por lo que la obra no necesitará un proyecto.Obra en la que no se modifica la estructura del local y por ello no es susceptible de un proyecto.
OBRA MAYOR
Coloquialmente se habla de Obra Mayor cuando se trata de obras que requieren de un proyecto técnico de ejecución.
Para más información consultar los siguientes enlaces:
Artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
LIBRO DE ÓRDENES
El LIBRO DE ÓRDENES y ASISTENCIAS es un documento que deberá permanecer en todo momento en la obra y estar a disposición del Arquitecto Director y del Arquitecto Técnico o Aparejador de la misma, quienes deberán consignar en él las visitas, incidencias y órdenes que se produzcan en su desarrollo.
Cada asistencia, orden o instrucción deberá ser extendida en la hoja correspondiente con indicación de la fecha en que tenga lugar y la firma del Arquitecto Director, Arquitecto Técnico o Aparejador y la del constructor, técnico o encargado que, en su caso, le represente.
El Libro deberá presentarse al finalizar las obras en los Colegios Profesionales, junto con la certificación final de la obra, sin cuyo requisito no podrán ser visados estos documentos.
CERTIFICACIONES PARCIALES DE LA OBRA
Una certificación es una medición valorada según el presupuesto del proyecto con los modificados que se vayan introduciendo durante la ejecución de la obra, realizada por la dirección facultativa o el contratista, y supervisada por la dirección facultativa para garantizar ante el promotor que una parte de la obra ha sido realmente ejecutada por el contratista y para que así conste a los efectos oportunos.
El modo normal de pago del precio convenido en el contrato de obra, es el pago parcial a través de las certificaciones de obra. El pago de estas certificaciones de obra son simplemente pagos meramente provisionales o entregas a cuenta de una ulterior liquidación de la obra, que tienen por finalidad facilitar al constructor la reposición de los gastos que ha tenido que atender en la ejecución de la obra, y que su pago no supone en ningún caso aprobación por el promotor de la obra hasta dicho momento ejecutada.
Terminada la obra se procederá a la elaboración de la certificación final y, concluida el periodo de garantía, a la liquidación del contrato (certificación de liquidación o certificación final complementaria).
Si estuviera previsto en el contrato, cabe la posibilidad del pago total de precio mediante una certificación única.
ACTA DE RECEPCIÓN PROVISIONAL DE LA OBRA
La recepción provisional de una obra es un documento que refleja las deficiencias encontradas por el promotor y/o la dirección facultativa al ser examinada la obra ejecutada, la obra se declara disconforme a lo pactado y se le concede un plazo para subsanar las deficiencias observadas., asado este plazo se vuelve a inspeccionar la obra y si es de nuevo disconforme se vuelve a realizar una acta provisional y así hasta que el edificio se encuentre conforme a lo pactado.
ACTA DE RECEPCIÓN DE LA OBRA
La recepción es el acto por el cual el promotor examina la obra ejecutada, la declara conforme a lo pactado y toma posesión de la misma, trasladándose los riegos y perdiendo la acción por los defectos aparentes que no sean objeto de reservas en el acta de recepción (art. 6 LOE).
A partir de este momento comienzan a contar los plazos de garantía.