Técnicos > Pasos para realizar un proyecto de reforma
¿Cómo se hace un proyecto?, ¿qué pasos tengo que seguir?
A continuación te mostramos las partes principales que debe contener un Proyecto de Reforma de un local comercial.
Memoria
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
Agentes (descripción del promotor, arquitecto y otros técnicos...)
Información previa (datos de situación, emplazamiento, entorno, datos del edificio existente...)
Descripción del proyecto (programa y descripción general del edificio, uso característico y otros usos...)
Prestaciones del edificio (requisitos básicos, limitaciones de uso...)
2. MEMORIA CONSTRUCTIVA
Sustentación y sistema estructural (características del suelo, datos e hipótesis de partida, bases de cálculo, materiales...)
Sistema envolvente (definición constructiva de los subsistemas y su comportamiento frente a distintas solicitaciones...)
Sistema de compartimentación (definición constructiva de los elementos de compartimentación, su aislamiento, comportamiento frente al fuego...)
Sistema de acabados (definición de las características y prescripciones de los acabados...)
Sistema de acondicionamiento e instalaciones (protección contra incendios, anti-intrusión, pararrayos, electricidad, alumbrado, ascensores, transporte, fontanería, saneamiento, evacuación de residuos, ventilación y telecomunicaciones)
Además, se tendrá en cuenta las instalaciones térmicas y su rendimiento, suministro de combustible, ahorro de energía e incorporación de energía solar térmica.
Equipamiento (definición de baños, cocinas...)
4. CUMPLIMIENTO DE NORMATIVA SEGÚN PROYECTO (Según requerimientos de cada proyecto: accesibilidad, barreras, gestión de residuos...)
Accesibilidad y supresión de barreras: Decreto 217/2001, de 30 de agosto, por el que se aprueba el reglamento de accesibilidad y supresión de barreras.
Gestión de residuos: se aplicará el Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición.
Se realizará un Estudio de Gestión de Residuos con datos estimativos y se incluirá como un capítulo independiente dentro del Presupuesto del Proyecto.
5. ANEXOS (Según requerimientos del proyecto) A continuación se incluyen algunos apartados que se deberán incluir en la Memoria (los que aparecen subrayado se deberán incluir en cualquier caso)
Información Geotécnica: Inspección y caracterización de las condiciones y comportamiento del terreno ante construcción de una obra.
Cálculo de estructura: Dimensionado para la estabilidad estructural de una obra mediante el uso correcto de los materiales y sus propiedades.
Protección contra incendios: Diseño y dimensionado de los elementos arquitectónicos para una correcta y rápida evacuación en caso de incendio.
Instalaciones del edificio: Diseño, localización, dimensionado y características básicas de las instalaciones. Pueden ser: fontanería, saneamiento, calefacción, aire acondicionado, ventilación, electricidad, protección contra incendios, aparatos elevadores, escaleras mecánicas y cintas transportadoras y pararrayos.
Eficiencia energética: Consiste en establecer una reducción adecuada del consumo de energía manteniendo el confort, a la vez que se protege el medio ambiente y se asegura un comportamiento sostenible.
Estudio del impacto ambiental: Documento técnico en el que se evalúa el impacto ambiental que pueda tener la obra en el entorno en el que se ubique.
Plan de Control de Calidad: Documento en el que se refleja el control de las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios, instalaciones y materiales.
El control de calidad de las obras incluye: control de recepción en obra de los productos, control de ejecución de la obra y control de la obra terminada.
Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado: Manual en el que se reflejan las obligaciones de los propietarios para un uso y mantenimiento adecuados a lo largo de la vida del edificio.
Estudio Básico de Seguridad y Salud: Documento en el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción.
Pliego de condiciones
Es un conjunto de artículos o cláusulas que regulan los derechos, responsabilidades, obligaciones y garantías mutuas entre los distintos agentes de laedificación: promotor, constructor, proyectista, director de obra, director de ejecución de las obras y contratista.
Recoge las exigencias de índole técnica y legal que han de regir la ejecución del proyecto.
Mediciones y Presupuesto
Valoración “a priori” de los costes involucrados incrementados con el margen de beneficio previsto.
Las mediciones y el presupuesto tienen como finalidad dar una idea lo más aproximada posible del importede la realización del proyecto, no reflejan ni los gastos de explotación ni los de la amortización de la inversión una vez ejecutada.
El Contrato
La elaboración de contratos se basará en las normativas relacionadas con las actuaciones de los agentes implicados (la LOE , los pliegos de condiciones, tanto el general, como los particulares, así como los manuales de buenas prácticas constructivas… redactado de acuerdo al tipo de proyecto y a sus especificaciones particulares, si es que las hubiese).
Los contratos deben ser claros, concretos y concisos intentando solventar todas las posibles situaciones entre la propiedad y el técnico, evitando las sorpresas que podrían frustrar la iniciativa comercial.